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关于物业管理工作情况报告的审议意见

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正人常发〔2020〕17号

正安县人大常委会

关于物业管理工作情况报告的审议意见

(2020年9月28日县第十七届人大常委会第三十一次会议通过)

县人民政府:

县第十七届人大常委会第三十一次会议听取和审议了县人民政府关于物业管理情况的报告。常委会认为,近年来,县政府及相关部门对我县物业做了大量工作,取得了一定成效,但因我县物业管理工作起步较晚,基础较差,仍然存在法规宣传不深入、管理体制不健全、物管矛盾突出等问题,为尽快提升我县物业管理质量和水平,经审议,特提出如下意见:

一、加大法规宣传,提高行动自觉。各级各部门要充分利用各种宣传方式,大力宣传《物业管理条例》、《民法典》等相关法律法规,提高建筑行业、物管企业和广大干部群众的责任意识、管理意识和消费意识,营造共同关心、积极支持、共同参与物业管理的良好氛围。

二、加强组织领导,明确管理职责。要加强对物业管理工作的领导,成立由县分管领导牵头,相关职能部门参与的物业管理领导机构,尽快出台《正安县物业管理办法》、《正安县物业管理协调机制》、《正安县物业管理考核办法》、修订《正安县住宅专项维修资金管理办法》等相关政策,搭建管理平台,明确各方职责;坚持“属地负责、街道办事处(乡镇政府)实施、社区居委会落实、主管部门监管、相关部门配合”的工作机制,形成上下联动、各司其职、齐抓共管的物业管理格局,为加快我县物业管理法制建设奠定坚实基础。

三、强化行业管理,提升服务水平。一是严把规划建设验收关。重点对规划审查、建设监督、竣工验收等具体环节进行严格把关,切实保证小区物业配套设施的同步到位,为物业管理提供良好环境。二是严把物业企业准入关。要根据物业行业发展和物业管理需求,不断提高物业企业准入门槛,县主管部门对已登记备案的物管企业和从业人员,严格资质审查,严格持证上岗。三是严把业主委员会成立关。严格业委会成员资格审查,依法召开业主大会,选举出公信度高、能力强、负责任的业主委员会;帮助建立业主委员会管理制度和工作机制,充分发挥业主在物业管理中的主体地位和业主委员会在物业管理中的桥梁和监督作用。四是建立纠纷协调机制。要探索成立“正安县物业矛盾纠纷调处中心”,配备专职人员,负责宣传、指导、协调、调处物业矛盾等工作。五是兼顾老旧小区环境治理。要统筹公安、市场监管、住建、环保、综合执法等部门,按照职责分工,解决好老旧小区内停车难、经营网点扰民、占用消防通道、乱搭乱建、油烟乱排等问题;着力破解物业费收取、维修金使用等问题,不断提高物业管理水平。

四、严格依法履职,落实审议意见。要积极作为,切实解决群众反映的难点、热点问题,尽快办理、发放安置还房不动产登记证,杜绝群体上访事件;尽快拆出乱占乱移西门河道的不良行为,及时疏浚河道,消除洪灾隐患,确保生命财产安全。

以上审议意见,县人大常委会对县人民政府落实情况进行跟踪督办;县人民政府要认真研究处理,于2021年5月向县人大常委会提出书面报告。

附件:正安县人大常委会关于物业管理工作情况的调研报告

正安县人大常委会

2020年9月28日

                                                                       

抄送:市人大常委会、中共正安县委、县委办、县政府办、县政协办、

监察委、县法院、县检察院、县政府组成部门、

           县人大常委会组成人员、各镇(乡、街道)人大                  

   正安县人大常委会办公室                     2020年9月28日   

共印90份

附件:

关于我县物业管理工作情况的调研报告

2020年9月28日在县第十七届人大常委会第三十一次会议上)

县人大常委会调研组

县人大常委会:

按照年度工作安排,常委会调研组于8 月下旬至9月上旬,对我县物业管理情况开展专题调研;调研通过召开动员会、座谈会并分赴相关部门、凤仪街道办、社区,部分乡镇、业主委员会、物管公司、小区业主等实地交流了解,并察看了相关单位物业管理资料,广泛听取了各方面意见、建议,对我县物业管理工作有了较为全面的了解。现将有关情况报告如下:

一、全县物业管理情况及成效

近年来,县人民政府及相关部门、街道办(乡镇)把物业管理工作作为服务民生、改善民生的一项基础性工作来抓,不断扩大物业管理覆盖面,在改善人居环境、提高民生质量、维护社会稳定等方面发挥了积极作用,取得了一定成效。

(一)物业管理规模不断扩大。我县物业管理工作起步于2007年,2012年县住建局设立建设综合管理所(现更名为物业管理站),经过13年的努力,物业服务规模不断发展壮大。目前,全县59个物业小区,已登记备案99家物管企业,其中成立了37家物业企业、有11家先后成立了业主委员会,解决了1300余人就业、涉及物业管理面积620余万㎡,业主5万余户(含住房、门面、车位)。

(二)法规宣传力度不断加强。近年来,县住建局发放物业政策法规宣传单1500余份,组织物业企业到外县学习1次,组织物业从业人员培训4次,开展消防演练7次,指导、监督59个物业小区进行了消防划线。

(三)纠纷化解水平不断提高。2018年至今,县住建局接待业主来询来访1000余人次,处理物业案件45件;县法院探索拖欠物管费矛盾化解评分办法,组织业主对物业公司进行量化评分考核,取得了一定效果,2018年办理285件,2019年办理753件,2020年至今已受理700余件,尚有200余件未立案,预计今年物管案子数超过1000件,占法院全年民商事案件数的五分之一。

二、存在问题 

随着我县城镇化快速推进,物业管理范围不断增加,但物业管理水平与人民群众的期盼,还存在一些不足,主要表现在:

(一)法律法规宣传还不到位,群众消费观念有待转变。部分业主对物业管理行业理解有误区,缺乏对物业管理“花钱买服务”的消费意识,片面追求不符合市场规律的“低价格、高服务”,总以物业服务不满意为由拒交物业服务费。调研中发现,部分物管小区由于物业费收取难度大,有的物管收费率不足60 %,造成物业企业难以为继,导致服务质量下降,恶性循环运行。     

(二)物业管理体系不健全,行政监管力量有待强化。一是物业管理机制不健全。物业管理工作涉及多个单位部门(建设单位、房开商、业主委员会、业主、街居及政府相关职能部门),且单位部门之间职责不清,综合协调机制未建立,有相互扯皮、相互推诿现象。二是物业服务市场竞争机制不健全。目前,物业市场还没有真正引入市场竞争机制,多数物管企业是房开商指定的并不是通过招投标进入的,导致部分物管企业缺乏竞争意识和责任意识。三是物业行政管理体系不健全。目前住建局物管站仅有 7人,平均年龄47岁,无专业技术人员;街道办、乡镇政府、社区居等均没有设立物管机构,没有明确分管领导,缺乏经常性监管、常态化检查等工作。部分居委会没有履行好“属地管理”职责,物管、业委会、业主意愿得不到有效表达。四是小区自治组织不完善。全县37家物业公司,仅11家公司成立业主委员会,而成立的多数业主委员会成员没经过认真考察,有的业主委会的个别成员入会的目的是希望自己有好处,未站在公正的角度来为业主服务。导致部分业主委员会与小区物管之间、物管与业主之间纠纷不断。

(三)物业服务企业资质低,从业人员素质有待提高。一是物管人员年龄老化。尤其是安保人员平均年龄53岁以上,小学及以上文化程度不足60%;无论是职业操守、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理的要求。二是物管企业缺乏专业人员。全县物管人员取得中级职称以上的只占15%,大部分物管企业缺乏专业维修人员,导致维修不及时、不到位。三是物业服务单一。现在多数物业管理企业提供的服务仅仅是保安、保洁、绿化等一些基本服务内容,对小区内乱搭乱建、乱扔乱倒、车辆乱停、油烟乱排、打架斗殴等现象无法制止。四是服务水平低。有些物业企业经营意识、竞争意识淡薄,在管理上不规范,存在着服务不到位、收费与服务不相符等现象;五是紧急维修不及时 部分小区物管不按遵市住建通〔2015〕291号文件明确电梯等紧急维修资金使用采用简化审批程序办理,导致紧急维修不及时;如,今年8月25日,世纪福园二期4栋1台电梯的1条钢丝绳断股,据说还不到2万元的维修更换资金,可物业和维保公司担心维修基金拨付不及时,都不愿意先行垫付,至9月4日该电梯仍未运行。

(四)小区配套功能不够完善,物业管理环境有待整治。一是建设遗留问题引发物业纠纷严重。有的开发商擅自变更规划导致业主权益受损,房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。有的房开将原设计的停车场改为建筑用地或绿化地;有的房屋建筑和附属设备质量差,配套项目缺项甩项。有的建筑权属不清,公摊面积的划分、附属用房、停车场等经营收益分配不公等问题,导致业主与物管矛盾突出。二是老旧小区规划设计比较简单。小区内基础设施差、道路破损多、管网老化、线路凌乱,私搭乱建、毁绿种菜、破墙开店等现象较突出;并且,停车占用消防通道,挤占、破坏人行道和绿化带等现象较为普遍,影响小区秩序,安全隐患严重,造成物业管理困难或物业企业不愿进驻。三是物业验收和移交不规范。房管部门进行房屋竣工验收时主要验收的是主体工程,未通知相关部门同时验收其他附属功能,导致小区内功能不完善或质量不合格,且无人监督;由于多数房开企业与物管未分离,物管企业在房物未验收或未销售就由房开商指定介入,物业移交不规范,致使有的房开企业钻法律法规空子,不认真履行物业的保修责任,将本应由自己解决的房屋质量或功能问题转嫁给物业企业,而物业企业认为责任不在自己,且无力协调解决这些问题;对此,业主在交涉、维权中难以得到满意答复,久而久之,造成业主和物管之间矛盾越积越深,制约了物业管理的有序推进。

 (五) 落实审议意见不到位,群体矛盾化解有待加强。2018年县第十七届人大常委会第十三次会议听取和审议了县人民政府《关于城乡规划执行工作情况的报告》提出的审议意见,2019年第二十二次常委会议将意见落实情况票决通过后至今落实不够到位,一是凤仪街道七号路、八号路、山峰、王家田等安置还房共3286套,门面1482间,其不动产登记证还未办理到位,群众反映强烈,物管费无法收取。二是时代天街房地产开发商擅自占用西门河面修建鱼池和改变河道建房至今还未撤出,安全隐患大。

三、意见建议

物业管理是长期复杂的系统工程,更是民生工程,为了规范和推动我县城镇居民小区物业管理工作,提高物业管理水平,提出如下建议:

(一)强化宣传,营造物业管理良好氛围。各级各部门要充分利用各种宣传方式,大力宣传《物业管理条例》、《民法典》等相关法律法规,提高全民物业管理意识和正确的消费理念,营造共同关心、支持、参与物业管理的良好氛围。

(二)明确职责,尽快出台物业管理政策。面对全县物业管理工作的基本现状,县政府应尽快出台《正安县物业管理办法》、《正安县物业管理协调机制》、《正安县物业管理考核办法》、修订《正安县住宅专项维修资金管理办法》等相关政策,搭建管理平台,明确各方职责,理顺管理体制,形成齐抓共管的工作格局,全面提升物业管理服务水平和服务效能。

(三)强化监管,规范物业管理行业行为。一是加大督导检查力度。要通过集中检查与日常抽查,季度检查与年终检查等相结合的方式,对物业企业依法经营、服务水平等情况加大检查力度,对不规范、不履职的物管企业、不合法的业主委员会等严格依法整改,对无故拖欠物管费的业主严格依法催收。二是建立完善物业企业资质动态管理机制。要根据物业行业发展和物业管理需求,不断提高物业企业准入门槛,进一步规范物业行为、整顿物业秩序,推动形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境,县相关职能部门对已登记注册的物管企业和从业人员,严格资质审查,严格持证上岗。三是建立健全物业企业的收费公示制度和服务信息公开及诚信评价体系。要建立完善物业企业信息发布平台和诚信档案,及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录,对不守信企业严格依法注销。四是把好规划建设验收关。县相关部门要加强对小区建设的过程管理,重点对设计审查、建设监督、竣工验收等具体环节严格把关,对在建设过程中擅自变更规划要求的、小区公用设施不配套的、工程质量低劣的,应及时纠正促其认真整改,切实保证小区物业配套设施的同步到位,为实施物业管理奠定坚实基础。

(四)统筹兼顾,提高老旧小区生活质量。县政府在抓好新建住宅区物业管理的同时,要对老旧住宅区进行全面摸底调查,依法划分物业管理区域,逐步完善物业管理条件,探索适合我县实际情况的老旧住宅区物业管理模式。适时适力对老旧住宅区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。通过多措并举、统筹兼顾、不断改善老旧小区居民的生活环境,不断提高全县居民的生活质量和幸福指数。

(五)科学管理,引导业主委员会规范运行。业主委员会是小区的核心组织,是促进小区和谐稳定的基础。县相关部门、街道办、乡镇政府要加强指导,所属社区的居委会应帮助小区业主依法成立业主大会筹备组,严格业委会成员的资格审查,依法召开业主大会,选举出公信度高、能力强、负责任的业主委员会,并帮助建立业主委员会管理制度和工作机制,充分发挥业主在物业管理中的主体地位作用和业主委员会在物业管理中的桥梁和监督作用,不断增强其管理能力,使之运行更规范,更加有效维护业主合法权益,真正成为有序推进物业管理工作的坚强后盾。

(六)依法履职,认真落实人大审议意见。县政府及相关部门要积极作为,切实解决群众反映的难点、热点问题,尽快办理、发放安置还房不动产登记证,杜绝群体上访事件;尽快撤出乱占乱移西门河道的不良行为,及时疏浚河道,消除洪灾隐患,确保人民生命财产安全。


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